PORADNIK INWESTORA Co należy wziąć pod uwagę decydując się na zakup działki?
Działka z niechcianymi obiektami lub wadą
Kupując działkę powinni Państwo zwróć uwagę na dość problematyczną kwestię, jaką są niechciane obiekty na działce, których trzeba się pozbyć: rudera, słup energetyczny lub drzewa.
Drzewa, rosnące w miejscu planowej lokalizacji budynku
Na wycięcie drzew lub krzewów w większości musicie Państwo posiadać zezwolenie wójta lub burmistrza.
W przypadku drzewa, które ma więcej niż pięć lat, należy wystąpić do urzędu gminy (wydział gospodarki komunalnej lub ochrony środowiska) o wydanie zezwolenia. Jest ono potrzebne także wtedy, gdy drzewo jest uszkodzone lub uschnięte.
Urząd może oczywiście uzależnić wydanie zezwolenia od przeniesienia drzew lub krzewów we wskazane miejsce albo zasadzenia w miejsce usuwanych drzew innej roślinności.
Bez zezwolenia mogą Państwo wyciąć drzewa i krzewy owocowe, z wyjątkiem tych rosnących na terenie nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków. Prywatni właściciele działek nie płacą za zgodę urzędu, ale za usunięcie drzew bez zezwolenia grożą kary, których wysokość zależy od rodzaju i wielkości drzewa (obwodu pnia). Kara może wynieść od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych.
Zezwolenia na wycinkę drzew rosnących na terenach nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków wydaje Wojewódzki Konserwator Zabytków.
Istniejący słup lub przewody, kolidujące z lokalizacją budynk
Dla uniknięcia problemów należy zastanowić się nad zakupem działki, na której znajdują się urządzenia utrudniające lub uniemożliwiające zabudowę.
Pod ziemią mogą kryć się jednak zawsze jakieś przewody. Mogą to Państwo sprawdzić w Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (Garwolin ul. Staszica 15 wejście E – od podwórka), przy Starostwie Powiatowym w Garwolinie.
Obiekt, który nie planowany jest do dalszego użytkowania
Jeżeli zdarzyłoby się Państwu, iż na wybranej działce, którą zamierzacie kupić znajdują się obiekty w nienajlepszym stanie technicznym lub takie, których nie zamierzacie w przyszłości użytkować, to chcąc uporządkować działkę trzeba będzie załatwić pewne formalności w Wydziale Budownictwa Starostwa Powiatowego w Garwolinie.
W przypadku, gdy rozbiórka będzie dotyczyła budynków i budowli – niewpisanych do rejestru zabytków oraz nieobjętych ochroną konserwatorską (o wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości) albo obiektów i urządzeń budowlanych na budowę, których nie jest wymagane pozwolenie na budowę (jeżeli nie podlegają ochronie jako zabytki) będzie to zgłoszenie na rozbiórkę. W innym przypadku niestety przed przystąpieniem do rozbiórki będą Państwo musieli uzyskać pozwolenie na rozbiórkę. Informacje na temat zgłoszenia rozbiórki i niezbędnych dokumentów znajdą Państwo na naszej stronie w pkt. Jak załatwić sprawę.
Jeżeli rozbiórkę istniejącego obiektu zamierzacie Państwo wykonać przystępując do budowy domu to będzie mogła być ona wykona na podstawie prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę. W decyzji nałożony będzie obowiązek rozbiórki (przez przystąpieniem do budowy lub po wybudowaniu domu) obiektów nie przewidzianych do użytkowania zaznaczonych w zatwierdzonym projekcie budowlanym (jego częścią jest projekt zagospodarowania działki). Informacje na temat pozwolenia na rozbiórkę i niezbędnych dokumentów znajdą Państwo na naszej stronie w pkt. Jak załatwić sprawę.
Do użytkowania nowego obiektu będzie można przystąpić po wykonaniu rozbiórki obiektów nieprzewidzianych do użytkowania i uporządkowaniu terenu.
Działka z ukrytą wadą
Zgodnie z kodeksem cywilnym osoba sprzedająca działkę odpowiada wobec kupującego za jej ewentualne wady fizyczne lub prawne. Jeśli okaże się, że pomimo spisanych w akcie notarialnym zapewnień zbywcy o przydatności działki na cele inwestycyjne, kupiona przez Państwa nieruchomość nie nadaje się do zabudowy z uwagi na urządzenia podziemne (wada fizyczna) albo, że jest obciążona prawami osób trzecich (wada prawna), to możecie Państwo:
żądać obniżenia ceny,
odstąpić od umowy,
żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady,
Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne działki wygasają po upływie roku od zakupu działki, a za wady prawne po roku od chwili, gdy kupujący dowiedział się o istnieniu wady.
Przy wyborze działki należy zwrócić uwagę na jej uwarunkowania prawne i koniecznie sprawdzić:
Co można na niej budować i jakie są wymagania dla zabudowy oraz przeznaczenie terenów okolicznych
O możliwości zabudowy danej nieruchomości mogą się Państwo dowiedzieć z prawa miejscowego danej gminy, jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Plany miejscowe - dostępne są w wydziale zagospodarowania przestrzennego lub u pracownika zajmującego się planowaniem przestrzennym w danym Urzędzie Gminy. Każdy może je bezpłatnie obejrzeć. Może także, już odpłatnie poprosić o wypis i wyrys z planu (od kilkunastu do stu złotych).
Na terenie Powiatu Garwolińskiego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego posiadają:
Częściowo Miasto Garwolin
Gmina Górzno
Gmina Parysów
Miasto Pilawa
Gmina Żelechów i Miasto Żelechów
Wniosek o wyrys i wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Czynność do wykonania:
Należy zwróć się z wnioskiem o wyrys i wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego do gminy.
Niezbędne dokumenty:
wniosek do właściwego Urzędu Gminy o wyrys i wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Definicje:
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Z planu miejscowego możecie Państwo uzyskać następujące informacje, czy:
działka znajduje się w terenach zabudowy mieszkaniowej, czy też ma inne przeznaczenie, np. produkcyjne,
czy oprócz domu mieszkalnego mogą tam powstać (na działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie) także obiekty usługowe lub produkcyjne,
jakie są wymogi, co do charakteru i gabarytów zabudowy, czyli: czy może tu powstać dom wolno stojący czy bliźniak, ile może mieć kondygnacji, jaką powierzchnię zabudowy, kształt dachu i kąt nachylenia połaci dachu, położenie kalenic względem ulicy itp.,
czy działka leży w strefie ochrony konserwatorskiej (jeśli tak, to niewykluczone, że będzie trzeba zgodnie z zaleceniami właściwego konserwatora zabytków dostosować architekturę projektowanego budynku do istniejącej zabudowy),
jaki jest przebieg projektowanych ulic, czy istniejące drogi będą poszerzane, jakie są linie zabudowy (może się bowiem okazać, że część działki przeznaczona jest pod ulicę, a na pozostałej nie da się nic wybudować, bo z uwagi na linie zabudowy trzeba by się cofnąć z budynkiem aż do granicy sąsiada, a sąsiad nie musi się na to zgodzić),
czy w okolicy planowane są obiekty, które mogłyby okazać się uciążliwe (szkoła, stadion, cmentarz, targowisko) lub wręcz szkodliwe (autostrada, fabryka, składowisko odpadów) albo zmieniające charakter okolicy,
czy działka leży w strefie ochronnej, czyli pasie terenu, na którym obowiązuje całkowity lub częściowy zakaz zabudowy. Strefy takie ustanawia się najczęściej wokół parków krajobrazowych, rezerwatów przyrody, ujęć wody, linii wysokiego napięcia, oczyszczalni ścieków, zakładów produkcyjnych, cmentarzy, torów kolejowych,
Opinia gminy
Po wykonaniu powyższej procedury Urząd Gminy udzieli Państwu odpowiedzi:
z której wynika, iż wymagania prawa miejscowego w postaci planu zagospodarowania przestrzennego, nie ograniczają Państwa wizji wymarzonego domu,
z której wynika, iż zlokalizowanie na działce projektowanego budynku nie spełnia Państwa oczekiwań (np. procent zabudowy działki lub wyznaczona linia zabudowy czy strefa ochronna nie pozwalają na budowę domu odpowiadającego Państwu wymaganiom),
Porada:
Należy rozważyć, czy szukają Państwo nowej działki czy zmieniają swoje zamiary odnośnie planowanej budowy.
Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie posiadają pozostałe gminy naszego powiatu tj.:
Gmina Garwolin
Miasto Łaskarzew
Gmina Pilawa
Gmina Borowie
Gmina Miastków Kościelny
Gmina Trojanów
Gmina Wilga
Gmina Sobolew
Gmina Maciejowice
Gmina Łaskarzew
Wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać:
Określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2.000.
Charakterystykę inwestycji, obejmującą:
określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,
określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej,
określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz, w przypadku braku obowiązku przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko,
W tym przypadku nic nie stoi na przeszkodzie aby wystąpić do Urzędu Gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, opracowanej na koszt gminy przez uprawnionego urbanistę.
Dla wystąpienia o taką decyzję nie trzeba być właścicielem działki. Właściciel działki dostaje decyzję do wiadomości. Państwo mają w ten sposób pewność, iż będą mogli pobudować na tej nieruchomości swój wymarzony dom.
Możliwym jest, iż o decyzję wystąpi jej dotychczasowy właściciel. Wtedy Państwo decydując się na zakup wybranej działki, przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę, musicie wystąpić do Urzędu Gminy o przepisanie wydanej decyzji na Państwa nazwisko.
Jakie są zapisy księgi wieczystej o danej nieruchomości
Zanim zdecydujecie się Państwo na kupno działki i wpłacicie zadatek, powinniście koniecznie obejrzeć księgę wieczystą. Księgi znajdują się w Wydziale Ksiąg Wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Garwolinie przy ul. Al. Legionów 46. Przeglądanie ksiąg jest bezpłatne.
Z księgi wieczystej możecie się Państwo dowiedzieć między innymi:
kto jest właścicielem działki,
czy działka jest obciążona służebnością (na przykład służebnością drogi koniecznej, czyli prawem sąsiadów do przejeżdżania i przechodzenia przez ten grunt) lub innym ograniczonym prawem rzeczowym,
czy nieruchomość jest obciążona hipoteką (czyli ciąży na niej dług). Należy zwrócić też uwagę, czy nie ma tam wzmianki o złożonym wniosku o dokonanie takiego wpisu. Wniosek taki będzie dopiero rozpatrywany i interesujące Państwa informacje mogą ulec zmianie,
nieaktualne dane są w księdze podkreślone czerwonym kolorem,
aby obejrzeć księgę, musicie Państwo znać jej numer. Informacji tej powinien udzielić Państwu obecny właściciel gruntu. Może on również udostępnić wypis z księgi,
należy pamiętać, iż wypis z księgi wieczystej jest ważny tylko trzy miesiące,
Należy przyjrzeć się otoczeniu działki i sprawdzić koniecznie poniższe kwestie
Czy do działki prowadzi zjazd, utwardzona droga czy trzeba będzie je dopiero wykonać
Dojazd do działki - zarządca drogi
Czynność do wykonania:
Należy udać się do zarządcy drogi, aby uzyskać warunki przyłączenia działki do drogi publicznej. Dzięki tej informacji będziecie Państwo wiedzieli czy do działki, którą chcecie kupić będzie możliwość dojechania samochodem.
drogi powiatowe
Powiatowy Zarząd Dróg w Garwolinie Adres: Wola Rębkowska ul. Przemysłowa 45
tel. (025) 682 21 54 lub 682 41 62
drogi krajowe
Generalną Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad
Oddział w Warszawie Adres: Warszawa ul. Mińska 25
tel. (022) 810 39 84 lub 813 33 75
drogi gminne
właściwy Wójt / Burmistrz
drogi wojewódzkie
Urząd Marszałkowski Woj. Mazowieckiego
Departament Nieruchomości i Infrastruktury Adres: Warszawa ul. Ciołka 10A
tel. (022) 533 10 00
tel. (022) 779 30 20
Opinia zarządcy drogi
Po wykonaniu powyższej procedury zarządca drogi może udzielić Państwu odpowiedzi:
z której wynika, iż mają Państwo zapewnione warunki przyłączenia działki do drogi publicznej,
z której wynika, iż nie ma możliwości uzyskania zjazdu z działki na drogę publiczną,
Porada: Powinniście Państwo poszukać innej działki.
Czy w pobliżu znajdują się sieci: energetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa, czy też przyjdzie Państwu partycypować w kosztach ich budowy lub szukać innych rozwiązań dla dostawy wody, gazu oraz odbioru ścieków
Mapka zasadnicza
Czynność do wykonania:
Należy zamówić u geodety aktualną mapę zasadniczą w skali nie mniejszej niż 1:500 w celu opracowania projektu zagospodarowania działki lub terenu w ramach projektu budowlanego. W razie braku powyższej mapy projekt ten sporządza się na mapie jednostkowej opracowanej przez uprawnionego geodetę. Mapa ta musi posiadać klauzulę przyjęcia do państwowego zasobu geodezyjnego.
Definicje:
Mapa zasadnicza
Mapa zasadnicza to wieloskalowe opracowanie kartograficzne zawierające aktualne informacje o przestrzennym rozmieszczeniu obiektów ogólnogeograficznych oraz elementów ewidencji gruntów i budynków, a także sieci uzbrojenia terenu: nadziemnych, naziemnych i podziemnych (przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego). Skala powyższej mapy zasadniczej dotycząca działek budowlanych nie powinna być mniejsza niż 1:500.
Mapy do celów projektowych (zasadnicze lub jednostkowe w przypadku braku mapy zasadniczej, przyjęte do p.z.g.i k.) powinny obejmować również obszar otaczający teren inwestycyjny w pasie co najmniej 30m, a w razie konieczności ustalenia strefy ochronnej większy obszar.
Warunki przyłączy - Zakład Energetyczny
Czynność do wykonania:
Należy udać się do Zakładu Energetycznego (Garwolin ul. Stacyjna 50) w celu uzyskania warunków technicznych przyłączenia. Dzięki tej informacji będziecie Państwo wiedzieli, czy na działce, którą planujecie kupić będzie możliwość podłączenia się do sieci elektroenergetycznej i jakie będą Państwo musieli ponieść koszty przyłączenia.
Niezbędne dokumenty:
mapa zasadnicza w skali 1:500 z zaznaczeniem lokalizacji inwestycji,
wniosek,
Opinia Zakładu Energetycznego
Zakład Energetyczny wydaje opinię:
z której wynika, iż istnieje możliwość przyłączenia do sieci elektroenergetycznej,
z której wynika, iż brak jest możliwości przyłączenia do sieci elektroenergetycznej,
Porada:
Jeżeli mino wszystko zdecydujecie się Państwo na budowę domu na tej działce to musicie ponieść koszty związane z przedłużeniem sieci instalacyjnej lub budową trafostacji. W tym przypadku warto poszukać współinwestorów (zawiązać tzw. komitet społeczny). W innym przypadku trzeba pomyśleć o poszukaniu innej działki.
Warunki przyłączy - Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji
Czynność do wykonania:
Należy udać się do Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji (w m. Garwolinie ul. Polna 77, a w przypadku innych gmin naszego powiatu w Urzędzie Gminy, uzyskacie Państwo informację kto jest zarządcą sieci) aby uzyskać warunki techniczne przyłączenia. Dzięki tej informacji będziecie Państwo wiedzieli czy na działce, którą chcecie kupić będzie możliwość podłączenia się do sieci wodociągowej i kanalizacynej (dostarczenie wody, odbiór ścieków i wody deszczowej) i jakie poniesiecie koszty podłączenia.
Niezbędne dokumenty:
mapa zasadnicza w skali 1:500 z zaznaczeniem lokalizacji inwestycji,
wniosek,
Opinia Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji
Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji wydaje opinię:
z której wynika, że jest możliwości przyłączenia do sieci,
z której wynika, że brak jest możliwości przyłączenia do sieci,
Porada:
W przypadku odpowiedzi negatywnej musicie Państwo rozważyć poniesienie kosztów związanych z przedłużeniem sieci wodociągowej lub budową studni oraz przedłużeniem sieci kanalizacji sanitarnej lub budową bezodpływowego osadnika ścieków czy przydomowej oczyszczalni ścieków.
Warunki przyłączy - Zakład Gazowniczy (ogrzewanie)
Czynność do wykonania:
Należy udać się do Zakładu Gazowniczego (Garwolin ul. Mazowiecka 8), aby uzyskać warunki techniczne przyłączenia. Dzięki tej informacji będziecie Państwo wiedzieli czy na działce, którą chcecie kupić będzie możliwość podłączenia się do sieci gazowej.
Niezbędne dokumenty:
zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości,
mapa zasadnicza działki w skali 1:500 lub 1:1000 z naniesionym istniejącym lub projektowanym budynkiem wraz z zaznaczonym miejscem odbioru paliwa gazowego,
Opinia Gazowni
Po wykonaniu powyższej procedury Gazownia udziela odpowiedzi:
iż istnieją warunki technicznego przyłączenia gazu,
iż nie wydaje pozytywnych warunków technicznych,
Porada:
Musicie Państwo rozważyć poniesienie kosztów związanych z przedłużeniem sieci gazowej lub zdecydować o innym rodzaju nośnika ciepła do ogrzewania domu (np. olejowe, elektryczne lub pompy cieplne, baterie słoneczne).
Telefon stacjonarny w domu
Czynność do wykonania:
Należy udać się do telekomunikacji, aby uzyskać warunki przyłączenia działki do sieci telekomunikacyjnej. Dzięki tej informacji będziecie Państwo wiedzieli czy do działki, którą chcecie kupić będzie możliwość przyłączenia telefonu stacjonarnego.
Opinia telekomunikacji
Po wykonaniu powyższej procedury urząd telekomunikacji udziela Państwu odpowiedzi:
z której wynika, iż otrzymują Państwo warunki przyłączenia,
z której wynika, iż nie ma możliwości podłączenia do sieci telekomunikacyjnej,
Porada:
Należy sprawdzić możliwość przyłączenia w innych firmach telekomunikacyjnych. Jeżeli oni też nie dostarczą przyłącza telefonii stacjonarnej, powinni Państwo szukać innej działki lub pogodzić się z użytkowaniem telefonii komórkowej.
Warto zapytać okolicznych mieszkańców, jaki jest poziom wód gruntowych i rodzaj gruntów (podmokłe mogą nie nadawać się do zabudowy).
Jeśli obok są niezabudowane działki to warto sprawdzić, czy wydano już dla nich pozwolenie na budowę. Być może, obiekt na sąsiedniej działce będzie kolidował z Państwa planami inwestycyjnymi, np. z powodu swoich gabarytów lub rodzaju prowadzonej w nim działalności.
Wybierając miejsce powinni Państwo kierować się również uniwersalnymi kryteriami użytkowymi i zastanowić się nad np.
odległością od miejsca pracy (czas dojazdu i środek lokomocji, jakość dróg umożliwiająca łatwy dojazd samochodem),
bezpieczeństwo mieszkańców,
czystość powietrza, jakość wody, sąsiedztwo terenów zielonych, zanieczyszczenia i hałas,
kształt działki, proporcje, usytuowanie wobec stron świata,
Przepisy określają minimalną odległość ściany budynku od granicy sąsiedniej działki budowlanej.
4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy,
W przypadku okien połaciowych lub przy nie równoległym usytuowaniu budynku od granicy działki odległość od granicy mierzy się w poziomie od najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu drzwiowego lub okiennego ściany lub w połaci dachowej budynku zwróconej w stronę tej granicy lub od najbliższej krawędzi otworu okiennego umieszczonego w dachu.
Okapy i gzymsy nie mogą pomniejszać odległości od granicy działki budowlanej o więcej niż 0,8 m, natomiast części budynku, takie jak balkony, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy - o więcej niż 1,3 m.
walory przyrodnicze i ukształtowanie terenu (płasko czy ze spadkiem),
szukaj w serwisie 
kalendarz 
Top 5 
w sieci: